作者：唐山市丰南区人大常委会城环工委 杨胜明

　　物业管理关系到广大人民群众的切身利益，是群众普遍关心的热点问题之一。6月27日，唐山市丰南区六届人大常委会第十二次会议听取审议了区政府区物业管理情况的报告，并进行了专题询问。为提高监督实效，我们组成两个调研组深入到区住建局、胥各庄街道办、丰南镇、区法院、区信访局、区物价局、区人防办、区规划局等有关部门和水景花苑、银城花园等18个小区对物业管理工作进行了专题调研。

　　一、全区小区物业管理基本情况

　　(一)城区住宅小区总体状况。截至2017年底，我区城区共有居民住宅小区135个，建筑面积854.23万平方米，共住居民约61747户。从调研来看，住宅小区住宅性质主要有以下几类：一是各单位集资建房，如唐坊楼，国税楼等。二是城中村返迁房，如五至八街等。三是开发商建设的商品房，如锦绣花苑、嘉城华府等。四是由村委会在集体土地开发的住宅小区，如银丰家园、金盛东组团等。五是企业开发建设的住宅小区，如铁路楼、地质人家等。六是目前落实保障性住房政策，由政府承建的廉租房等。七是其他单位或个人开发建设的房，如服装厂楼等。

　　(二)小区物业管理情况。我区住宅小区物业管理工作经过多年的发展，从无到有，从不成熟、不规范逐步走向有序、规范化道路。目前，辖区内注册的物业企业已有42家，其中从事住宅小区物业管理的企业达19家，从业人员达1889人。现有标准物业管理小区33个，准物业管理小区(分为丰南镇自管、村(居)自管和政府托管)12个。针对各类形态的服务对象，主要有三种管理模式：一是物业服务企业专业化管理模式；二是丰南镇、村(街)管理模式；三是胥各庄街道办、居委会托管模式。按属地管辖范围，丰南镇管辖17个社区，22个生活小区，其中镇管物业5个，村(街)居委会自管物业7个。胥各庄街道办管辖21个社区，共有116个生活小区，有物业公司管理的小区27个。

　　(三)政府有关部门对小区物业管理指导和监管情况。一是不断加大对物业管理住宅项目的监管力度，了解掌握物业企业对共用部位、设施设备日常运行养护情况，并及时解决处理业主投诉案件，2017年共办理群众来信来访、城乡一体化及市民热线等168件。二是引导住宅小区项目积极参与创建优秀项目活动，至今已有荷风苑、金都花苑等5个小区项目被评为市级优秀项目，锦绣花苑小区被评为省级优秀项目，为下一步提升我区物业服务水平打下了坚实基础。

　　二、存在的主要问题

　　(一)对小区物业管理工作指导和监管力度不够。区政府主管部门对小区物业管理履行职责不到位，对物业管理活动的监督、指导作用未能充分发挥。调研中发现，区政府主管部门没有严格按照“两条例一办法”指导和监督物业企业规范有序运行，对物业企业出现违反“两条例一办法”的行为，未及时采取有效措施和行政处罚方式监督整改。部分物业企业物业费收支情况、服务内容、收费项目和标准以及共用部位、共用设施设备经营和支出情况不公示、不公开等现象仍然普遍存在。政府相关职能部门之间存在职能交叉、推诿扯皮、履行职责不到位等现象，街道、社区居委会的综合协调作用尚未充分发挥。主要表现为：对部分小区特别是高层小区共用楼道内、地下室易燃物品乱堆乱放和车辆乱停乱放堵塞火灾疏散通道和消防通道，消防设施不完善，消防栓无水等现象和问题管理不到位；部分小区电线、网线私扯乱接，乱贴小广告，乱搭乱建、违规养犬、盗窃等现象时有发生。对此，物业服务企业在劝阻无效时，政府相关职能部门、街道、社区居委会不能及时跟进，成为治理难点。

　　(二)物业管理体制仍不健全。由于物业服务企业在规模数量上还不能满足市场的需求以及物业管理的理念不成熟，我区物业市场还没有真正引入市场竞争机制，有些物业企业并不是通过招投标进入物业市场，谁开发、谁管理的格局还没有打破，建管不分，形成相互依赖的关系。对开发商的监管机制不健全，影响了后期物业管理正常开展。调研中发现，我区对开发商还未制定扎实可行的制约机制，房屋质量的调处机制还不健全。当业主发现楼房质量、实际建设和规划设计不符、销售面积缩水等问题时，没有一个有效的反映、调解渠道，开发建设遗留问题难以有效解决，从而引发许多物业纠纷，为后期物业管理工作制造了许多障碍。虽然出台了《丰南区物业服务等级考核办法》，还没有真正落实到位，未能全面推开。

　　(三)物业管理组织不健全，专业管理人员力量不足。区住建局作为全区物业行业指导和监督主管部门，于2016年内设物业管理科，工作人员共6人。专职负责物业管理的人员少，有些工作还停留在法规和制度层面，经常性监管、常态化检查等工作没有真正落实到位。同时，街道办、社区居委会没有成立专门的物业管理办公室，没有配置专业的物业管理工作人员、无专项物业管理资金。面对日益复杂繁重的物业管理形势，力量明显不足，已远远不能满足广大业主对高质量物业管理工作的需要。

　　(四)老旧小区维护改造和管理的任务相当繁重。调研中发现，我区2000年以前建成的老旧小区共有60多个，这些小区无大修基金，即使个别有，也微不足道。目前，大部分老旧小区楼房出现了女儿墙开裂、外墙皮脱落等现象，存在高空坠物的隐患；部分老旧小区还存在电线、网线盘横交错，存在极大的安全隐患。即使是2000年以后建成的部分小区也存在道路老化、下水道排水不畅、文体设施少且绿化管理不到位等现象。同时部分小区前期规划不足，且近几年车辆剧增，小区停车位远远不能满足实际需要，造成小区业主停车难。

　　(五)“两条例一办法”等法律法规宣传的力度还不够。物业公司的工作人员和大部分业主对“两条例一办法”等法律法规内容还不熟悉，理解还不透彻。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，未按照物业服务合同履行义务，服务意识差；二是一些小区的业主不知道如何利用“两条例一办法”等法律法规来维护自身的权利，遇到问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等方式来激化矛盾。

　　三、几点建议

　　(一)加强领导，健全机构。面对全区物业管理工作的基本现状，区政府要转变观念，树立真心为业主服务意识。要将小区物业管理作为城市管理、社区管理一项重点内容来抓，遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。一是进一步完善区、镇(街道)、居委会三级物业管理机构，明确职责，并在人财物等方面给予必要保障。二是物业主管部门和相关职能部门要针对物业管理中存在的突出问题加强沟通和协作，拿出切实可行的办法，按照先易后难的原则分阶段进行整治，消除隐患，强化管理。三是物业主管单位和部门要不断制定和完善物业管理相关制度，成熟一个推出一个，使物业管理工作走上规范化、法治化轨道。

　　(二)加大监管力度，规范物业企业行为。一是监督物业服务企业按照“两条例一办法”和物业服务合同约定的服务内容，提供相应服务，以优质高效的服务取信于居民。二是督促物业企业对未签订物业服务合同的小区，抓紧签订。同时要积极向业主广泛宣传物业服务合同内容，该公示的公示、该公开的公开，切实保证业主知情权、参与权。三是对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的物业企业监督整改，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严重的取消在本区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

　　(三)完善机制，建立一套完善的管理制度。一是加快《丰南区物业服务等级考核办法》等推进力度。建立完善分级考核、年度考核等工作机制，按照“两条例一办法”规定，并依据考核结果适时调整物业企业等级和收费标准。二是建立完善物业企业引进和退出机制。加快物业企业招投标平台建设，做好招投标各项工作，推动形成能进能出、优胜劣汰的竞争机制。三是建立健全物业企业的服务信息公开和诚信评价体系。建立完善物业企业信息发布平台和诚信档案，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录，促进物业企业健康规范发展。

　　(四)强化宣传引导，营造良好的物业管理社会氛围。物业主管部门和社区居委会要注重加强“两条例一办法”的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念。同时，各种新闻媒体加大对物业管理典型案件的宣传力度，充分发挥宣传引导和警示作用，积极营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法治氛围。

　　(五)科学管理，推进历史遗留问题顺利解决。一是对所涉及的老旧小区摸清情况，整理出需要改造的范围，将优先解决安全问题、居住功能提升及环境治理等问题作为当前改造的主要内容。二是要对改造后的老旧小区实行分类管理。经过改造达到物业管理条件的，要科学统筹划分小区范围，招标选聘物业管理企业，签订物业服务合同，实施规范的物业管理；对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老旧小区，可由社区对小区进行最基本的卫生保洁、绿化维护等简单物业管理，在条件成熟时逐步向市场化过渡。三是要对建筑工程质量加强监管，严把验收关。由建设主管部门牵头，加大对新建住宅小区项目及其公共配套设施的监督管理力度，提高工程建设质量，对未经综合验收或验收不合格、物业管理硬件设施配套不完善的，一律不得交付使用，从源头上预防和化解业主、开发企业、物业企业三者间因建筑质量和配套设施不到位而产生的大量矛盾。